İstanbul dışında Marmara’nın en kızıl arsaları

Son dönemde İstanbul dışında de gelişim potansiyeli gösteren Marmara Bölgesi’ndeki sair illerde yer kayran arsalara ilgi arttı. Ancak arsa satın alırken dolandırıcılık kurbanı olmamak amacıyla özen etmeniz gereken detaylar var. Uzmanlar  hem arsa satın alırken dikkat edilmesi müstelzim detayları hem dahi bildirme zer arsaların bulunduğu illeri yegâne tek sıraladı…

GABORAS Güvenli Gayrimenkul Piyasası İcra Müesses Üyesi Dinçer Gökçe arsa satın alırken özen edilmesi müstelzim noktalar için Hürriyet’ten Kübra Genç’e bilgelik verdi. Gökçe, “Yer satın alımlarında araziyi yerinden görerek bakmak ve parsel sorgulamasının yapılması gerekir. satın alma işlemleri gerek taşınmazlar danışmanı marifetiyle lüzumlu dijital platformlar üzerinden yahut ferdî olarak yürütülsün, kesinlikle satın alınması memul arazi yakından görülerek incelenmelidir. Parsel sorgulaması için bile Tapu Kadastro Umumi Müdürlüğü yoluyla ücretsiz namına sunulan ‘’Parsel Sorgulama Uygulaması’’ yatırımcılar amacıyla hem devir hem dahi maliyet açısından nazik menafi sağlıyor” dedi. 

ARSADA BUNA DİKKAT

Mavi, karşılık araştırmasına ilgi çekerken, “Envestisman kararı öncesinde yatırımcıların, ilk adına taşınmaza ilgilendiren bölgenin denk araştırmasını kesinlikle yapmaları ve buna bakarak da kıymet teklifini vermeleri gerekmektedir. Gelişme bölgelerinde mücavir düz ortamında ya üstelik sınırında ise ya de imarlı noktalara yakınsa arazinin arsa olma niteliği (yapı yapılabilir niteliği) yükseleceği üzere bu tarzda yerlerde fiyatın artma hızı çokça daha yüksek peki. Bu nedenle toprağa yatırım yaparken arsa niteliğinde yerlerde, köy sınırının dışında ise mücavir alana huy önem kazanır. Toprağın değeri; konumu, yüzölçümü, toprağın niteliği ve şekli ile belirlenir” ifadesinde bulunurken, hesaplama kısmında dikkat edilmesi gerekenleri sıralayarak, “Alınması planlanan arazinin “Paydaşlı evet de Biricik Tapu” olmasına dikkat edilmesi gerekmektedir. İlgili arazinin kadastro yetkililerine ölçtürülmesi ve arazinin tapu üzerindeki cinsinin bilinmesi ehemmiyet yeryüzü etmektedir. Bu nedenle aynı yer satın almadan ilk önce değerlendirilmesi müstelzim tapu kaydıdır. Tapudaki kayırıcı hakkı, asılanma hakkı, kamulaştırma, ipotek ve haciz kadar mülkiyeti sınırlandıran kayıtlara öncelikle yaklaşmak gerekiyor. Arsayı satın almadan evvel bu tahdidat varsa ona göre hesaplar yapılmalıdır” dedi. 

‘Tapu, yer yatırımcı açısından akıllıca ise, ahir tetkik yeri şehremaneti olacaktır’ açıklamasında bulunarak, “Belediyeye gidip, o arsanın mamure durumu nedir, bu arsa mamure planlarında hangi adına değerlendiriliyor, akarsu havzası siper alanları var mı, millî düzenlilik ve askeri tesisler sebebiyle sınırlamalar bulunan mu, bölük arsası mı, ticari envestisman arsası mı, kenarından gittikçe nöbet mu geçecek, tabii bire bir sit alanının kapsamına girer mi, sit alanı sebebiyle yapılaşma yasağı bahis konusu mu ya da gelişebilecek bire bir uran bölgesinin beraberinde ise kamulaştırılma tehlikesi var mı, ayrımsız barajın veya demiryolu projesinin yapılması sebebiyle kamulaştırılma durumu var mı kabilinden zorlu çokça soruyu şavullamak gerekiyor” dedi. 

SUNU DEĞERLİ 3 İL: KOCAELİ, BURSA, YALOVA 

Hem Marmara Bölgesi’nde hem birlikte Türkiye genelinde sunma değerli arsaların olduğu iller ile “Türkiye genelinde 81 ilin arsa değerlerine bakıldığında, geçmiş 10’de 4 Marmara Bölgesi ili karşımıza çıkıyor. Marmara Bölgesi, arsa değerleri incelendiğinde bölgesel namına Türkiye’nin yer fiyatlı yer değerine ehil bölge olduğu görülmektedir. Bunda, herhangi bir hangi büyüklüğünde yer iri etkiyi İstanbul sağlasa bile, tekrar ülke genelinde önceki 10’a giren sırasıyla Kocaeli, Bursa ve Yalova kabil iller bulunan. Özellikle Çanakkale Köprüsü’daylak 2022 yılında açılacak olması ve nazik montanlı kamu yatırımlarının ciddi önemi mevcut bu bölgeye kaydırılması nedeniyle Lapseki, Biga ve Karabiga bölgelerinde arazi satışları çabuk gerçekleşiyor” açıklamasında bulundu. 

Çanakkale Köprüsü’nün faal olduğunu anlatım eden Mavi, “Çanakkale Boğazı’nın Avrupa ve Asya yakalarını birleştirecek olan ve yapımı devam fail bildirme heybetli muvasala projelerinden 1915 Çanakkale Köprüsü’nün Bursa’yı otoyolların kesiştiği bire bir kavşak konumuna getireceği belirtiliyor. İzmir Otobanı ile beraber Çanakkale Köprüsü’nün tamamlanması ile hem Bursa’nın batısında kâin Karacabey ilçesinde yapımı bitmeme eden Bursa Teknoloji Kombinasyon Endüstri Bölgesi yatırımları sürat kazanacak hem de bölgedeki başka eksiksiz gayrimenkul hareketlilikleri artacak” diye niteleyerek açıklamasına şöyle bitmeme etti: 

Kırklareli ise değeri daha keşfedilen kullanılmamış tıpkısı havza olduğu üzere balaban yerey keşfetmek isteyenlerin ilk tercihi. İstanbul’a 1,5 saatlik mesafede olduğu üzere az daha şehiriçi sayılabilecek nitelikte olmasıyla bire bir değişik avantajlı bölgelerden… Bu iller dışında gine Türkiye ortalamasının üzerinde yer değerine ehil ve gene hele Marmara Denizi’ne kıyısı olan, Yalova, Tekirdağ ve Balıkesir illeri geliyor. Arsa değerlerine bakarak illeri özetleyecek olursak

 

DEĞERLENECEK BÖLGELERİ ANLAMANIN YOLU

Gökçe, “Marmara’nın seçkin yeri altın konumda olmakla birlikte, turizm, tarım, endüstri, yerleşik alanlar açısından değişik segment ve sektörlere göre ayrımlı bölgeler değerlendirmede öne çıkıyor” açıklamasında bulunurken, “Sanayi aksları özellikle kullanılmamış iki güreşçi köprüsü sebebiyle yavaş gizil doğurdu ve doğurmaya devam edecek görünüyor. Bu alanlar Yıldız Marmara’dahi Tekirdağ-Kocaeli’de yoğunlaşırken; yıpranmamış akslarla ve deniz erişilebilirliği ile bölgenin güneyinde bile özen cazibedar gelişmeler doğuruyor. Bu buut haliyle aksiyon gücü çekimi, ev ihtiyacı, kentsel büyüme ve bakım sektörünün gelişimini da birlikte getiriyor” dedi. 

Turizm potansiyeline üstelik değinen Mavi, “Güney Marmara aksı ve Saroz çevresi, Adalar ile birlikte turizm potansiyelini üstelik ön plana çıkarıyor. Bugüne büyüklüğünde sezon yerine tanımlanabilecek sürenin düşük olması ile beklenen atılımların İstanbul dışında daha dernekevi kaldığı Marmara Bölgesi’nde pandeminin yanında getirdiği bakir trendler ile aceleci gelişmeler gözlemleniyor” şeklinde konuşarak şu şekilde devam etti: 

Enfrastrüktür ve iş imkanlarının oluşturduğu hava her antlaşma civar planda olmakla alay malay, pandemi sonrası rustik hayat kaçış, asude bölgelerde dahi yavaş hem ev hem birlikte yerey yatırımlarını tetiklemeye başlamıştı. Bu akıntı özellikle arızi tıpkısı trend üzere değerlendirilse üstelik elan detaylı vadeli sürecek olmasının sinyallerini zaman veriyor. Marmara’dahi gündemdeki Çanakkale Köprüsü, Kuzey Marmara Otoyolu kadar muhtelif erişim projeleriyle kara ve deniz ulaşımının gelişmesi, bölgedeki sağlam çok şehrin İstanbul’a erişilebilirliğini az daha 2-3 saat kabil tıpkısı süreye indirmesi itibarıyla daha çok yeri zaman yaşanabilir kılıyor ve bu şehirlerin değerlenmesine illet oluyor. Tıpkı bölgenin hareket gösterip göstermeyeceği, mega projelere, kebir yerleşim merkezlerine erişilebilirlik, oylumlu misil ve muvasala projelerine alışkanlık, altyapı olanakları, saf güzellikleri, hayat kalitesi, iklimi ve turizm açısından taşıdığı potansiyele bakılarak değerlendirilebilir. Bu noktada alelhusus Çanakkale ve andıran çevresini cıvıltı yaratan bölgeler ortada değerlendirebiliriz.

YERYÜZÜ BIRKAÇ 10 YIL GEREKİYOR

EVA Emlak Valüasyon Genel Müdürü Cansel Turgut Musannif birlikte arsa alırken dikkat edilmesi müstelzim noktaları sıraladı. Edip, “Şayet yaptığınız yatırımın çocuklarınıza kalmasını ve uzun vadede (15-20 sene bilahare) derece kazanmasını istiyorsanız, aynı gelir endişeniz yoksa, riski de seviyorsanız, o zaman arsa yatırımcısı olmaya aday olabilirsiniz. Arsa yatırımları genelde 10 yıl, tercihen elan mufassal vadeli bilerek yapılmalıdır. Arsa yatırımından beklentilerinizi düşünmeli ve bu beklentilerle eşleşecek yerey aramalısınız.” açıklamasında bulundu.

Yüksek riziko ve faziletli nema mantığını paylaşan Yazıcı, “Bu durumda balaban şehirlerin gelişmekte olan aksları üstünde arsa yatırımı yapmalı ve bir yer sahibi yerine yatırımınızı sıkça taharri etmelisiniz. “İmar görmemiş arsa yatırımı” çok dikkatli olunması gereken tıpkı yatırım türdür. Gayrimenkulün yeni medeni kanununda adı her ne kadar “taşınmaz” olsa de, imar görmemiş bölgelerde yapılan ümran uygulamaları sırasında bu kök arsalar “mobil”. Hamurlaştırma dediğimiz bu iş böylecene arsanızı aldığınız yerden başka bire bir yerde buluverirsiniz. Yani bu cins arsalarda yatırım; efdal risk, faziletli faiz mantığı ile çalışır.” dedi.

Müellif, arsa fiyatını etkileyen unsurlara şöyle sıraladı:

– Bütün yer alanı büyüklüğü (kemiksiz ve/yahut brüt parsel alanı),

– Arsa payı ve sahiplik yapısı (paydaşlı veya tek iye…vs),

– Yeri, bölgesi, konumu, mekân gelişimi, komşuları, kere bağlantıları, muvasala imkânlarından yaralanma ve ulaşılabilirlik durumu, gelecekte aksiyon tayin potansiyeli, manzarası gibi özelikleri,

– Fiziki özellikleri: arsanın biçimi, boyutu, hat-biçimi (kenar etkisinde olup olmaması, yola vekil cephesinin uzunlukları…vs), topografyası, temel taşı durumu, umumi enfrastrüktür hizmetlerinden yararlanma imkanları,

– İmar Durumu, yararlanma biçimi, Arazi kullanım kısıtlamaları, Mecmu yer alanı büyüklüğü, Manzarası…vs

– Bölge imar planları, imar planları notları, mamure hakları ve sağladıkları,

– Bey şartları (evvelce , vadeli..vs)

– Satma sonrası doğabilecek harcamalar (arttırma arazi alınması ihtiyacı, mesnet problemleri, bayındırlık düzenlemesi süreci ihtiyacı…vs)

– Yerey tasarruf kısıtlamaları olup olmadığı, varsa bunların nedenleri ve boyutları.

Aslında işin özünde “arsam var derdim var” dememek üzere bu kabil benzeri yatırımı yapmadan ilk gerçekte tıpkı taşınmazlar profesyoneli ile bakılması gereklidir. Arsa yatırımı yemeden içmeden satın kabul etmek ve beklemekten oluşan tıpkı yatırım türü değildir. Temelde bu yatırım süreci üç anne evreden oluşmaktadır. Akıllıca içtima tespiti ve arsanın satın alınması, Arsanın doğru zamana kadar bekletilmesi, Arsanın akilane zamanda satılması. Bu üç evrede da yatırımcının dikkatli olması gerekir.

2 ALMAŞIK: TEKNİK ARAŞTIRMA VE RESMİ ARAŞTIRMA

İmar durumuyla ilgili mütekellim Kalem 2 yöntemden bahsetti. Yazıcı teknik araştırmadan bahsederken, “Arsa almadan evvel yerini katiyetle görmeli, görmekle üstelik yetinmeyip üzerine fut basmalısınız. Alarga size gösterilen “aha aha şunu” şeklindeki gösterimlere haysiyet etmeyin. Bir çile yürüyüp arsanın üstünden çevreye aynı bakın. Yer nereyi görüyor, destek şüphesiz, belde oradan elbet görünüyor tıpkı aşama atın. Diyelim arsayı beğendiniz o antlaşma bir tapu fotokopisini isteyin. İmar durumu ve mülkün yeri kadar konularda taşınmazlar komisyoncusu yahut satıcının aday beyanı namına kendi araştırmalarınıza güvenin. Gayrimenkul sektöründe tezvir boldur. Rastgele duyduğunuza inanmayın. Yer oylumlu ve bildirme çokça yanılabileceğiniz noktalardan biri gösterilen yer ile satılan tapunun bir gayrimenkule ilişik olup olmadığının anlaşılmasıdır. Tapu senedini, kadastral açıdan da taharri ederek ada, namussuzluk, parseli tamlanan arsanın size gösterilen arsayla tıpkı meydan olup olmadığını anlamalısınız. Bu kontrolleri konunun uzmanı olmayan birinin yapması az çok zordur. Arzulu ve mutlak bakım için bu noktada konusunda eksper birine başvurabileceğiniz kadar, Kadastro Müdürlüğü yardımı ile parseli yer üstünde aplike ederek size tükenmek maksut yer ile tıpkısı olup olmadığı taharri edebilirsiniz. Bu konuda yapacağınız masraftan çekinmeyin. Hırçın durumda havaya dünyalık saçmış olabileceğinizi düşünün. Büyü gösterip size “dağı” satmasınlar” derken, resmi araştırı karşı bile, “Mülkün tapusunda “arsa” mı yoksa eksantrik benzeri tabir mi yazıyor ilgi edin. Gayrimenkuller mamure parseli haline gelirken Aranjman Paydaşlık Payı-DOP denen imar terklerini fethetmek durumundadırlar. Bu nedenle arazilerden ümran kanuna husus 18 ‘e göre %40’a büyüklüğünde metrukiyet alınabilmektedir. Elinizde tapu, henüz terki yapılmamış aynı mülke aitse aldığınız metrekarenin bayındırlık uygulamasına bakarak bire bir miktarını kaybedebileceğinizi bilmelisiniz. Bu yenilgi oranı %40 ‘a büyüklüğünde olabilir ve bu rakama büyüklüğünde alınan terkler bedelsizdir.” şeklinde konuştu.

Kalem, Resmi İmar Durumu Belgesi’nin öneminden de bahsetti ve “Arsanın hudutlarında bulunduğu belediyesinde bayındırlık ile ilgilendiren tetkikat yapılmalıdır. Arsanın ümran planının olup olmadığı, var ise onaylı mamure planının yapılaşma koşulları öğrenilmelidir. Arama edilen mamure planından arazinin kullanma türü (söz gelişi basamak, ticari, sanayi vb.), yapılaşma koşulları (bütün inşaat alanı, izin sunulan hatim adedi) pazarlama sırasında bildirilenle aynı olup olmadığı değerlendirilmelidir. Şayet imarsız aynı parselse mamure ile ilişik belediyenin benzeri hazırlığı olup olmadığını sormalısınız. Esasen yeryüzü ideali belediyesinden alınmış “Resmi İmar Durumu Belgesini” gerçekleştirme edebilmenizdir. Arsa yatırımı yapanlar üzere, yatırımın yani alınacak arsanın konumu, eğimi, büyüklüğü, inşaat yapılabilme imkânları bakılmalıdır. Kâh akıntılı araziler arttırma yapım hakları imkânı sağlayabilir, mamure durumları gür değerlendirilmelidir. İmar plan notları akıllıca şekilde okunarak yorumlanmalıdır. Eş arsaların yani emsallerin maksut fiyatlarını ve yakın günlü satma gerçekleşti ise bu gerçekleşmelerin değerlerini öğrenmeye çalışmalısınız. Bağımlı satılan arsaların bayındırlık koşullarını de öğrenmelisiniz ki akla yatkın nesneleri birbirleri ile karşılaştırabilin” dedi. 

ARZ DEĞERLİ İLLER

Edip konuşmasına şu şekilde bitmeme etti:

Bunların dışında arsanın sınırlanmış bulunduğu Tapu Müdürlüğü’hangi giderek iyelik haklarını sınırlayacak tıpkı kısıtlamanın olup olmadığını banko taharri etmelisiniz. Arsa üzerindeki benzeri direniş hakkı yahut teşrih (orman, su havzası, devletleştirme…..vs) arsanın kullanımını ters etkileyebilir; hatta arsayı kullanılamaz ayla getirebilir. Eğer ahiren aynı orman varsa, ilgilendiren orman müdürlüğüne tapunuzla aynı gitmenizi öneririm. Hangi olur ne imkânsız, bazı bazı orman olmasına karşın tapuya işlenmemiş olabiliyor ve sonra benzeri bakıyorsunuz servet orman arazisi.Sonradan üzüleceğinize ilkin tıpkısı durumu inceleyin. Şayet almayı düşündüğünüz yer planlaması mamul aynı alansa planlama sırasında ilişik gelgel görüşlerinin alınıp alınmadığını araştırmanızı tavsiye mektubu ederiz. Alelumum akarsu siper havzaları yakınında evet birlikte orman arazileri yakınında yapılan planlamalarda bu çeşit eksiklikler nedeni ile mamure çekim iptalleri yapılabilmektedir. Çünkü ilişik gurur görüşleri alınmadığında ilgilendiren kurumlar cazibe tahrip davası açıp bayındırlık planlarını fek ettirebilmektedirler. Bunların dışında ayrıca taşınmazın hisseli mi, hür tapu mu olduğuna özen edilmelidir. Paydaşlı arsalarda ayrıksı malikler ile her metrekarede ortaksınızdır. Eğer alacağınız arsa paylı yer ise daha tetik olmalısınız. Alınan hissenin, hissedar olunan yer üzerinde tespitini ayırmak türlü değildir. Hisseli arsalarda sistem seçme metrekare üstünde öz hissesi ile oranlı miktarda ortaktır. Zımnında paylı arsalarda envestisman daha risklidir. Bu nedenle, değişik hissedarlarla parselin istek-i taksiminde (anlaşarak ayrıma) anlaşılmadıkça hissedarı çokça olan parseller tercih edilmemelidir.

Emlak vergisine bakılması gerektiğini bile aktararak, “Maatteessüf bahsedilenlere andırmak dahi tam olmamaktadır. Komutan konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve eski yıllara ait ödenmemiş taşınmazlar vergisinden, yeni almaç da sorumlu tutulmaktadır. O nedenle, taşınmazlar alırken, belediyesinde eski yıllara ilişik yurt vergisi borcunun olup olmadığı araştırılmalısınız. Mülkün satıldığı yılın emlak vergisi ise satana yani çarkıt sahibine ait olacaktır. Bu nev çalışmalarda “Lisanslı Valüasyon Uzmanlarından” ve “ Lisanslı Değerleme Şirketlerinden” müzaheret ve destek almak serencam zamanlarda serencam etap yaygınlaşmıştır. Bugün bir araba alırken dahi ekspertiz zorunludur ama arabanın 3-4 misli fiyatı olan gayrimenkulü alırken halkımızın değerleme yaptırmak aklına gelmemektedir.” açıklamasında bulundu ve İstanbul dışında en zer arsaların Bursa ve Kocaeli’nde olduğunu belirterek, tıpkı arsanın değerlenip değerlenmeyeceğini anlamanın yolunu şöyle açıkladı:

Şehrin 1/25 bin ölçekli ve 1/100 binlik iş planları, kullanılmamış yapılması planlana altyapı projelerini nüfuz etmek, El projelerini incelemek ne bölgenin gelişeceğini size gösterir. Antrparantez büyük şehirlerde enfrastrüktür projeler (söz gelişi İstanbul’üstelik İSKİ) projelerini izlem ederseniz ılımlı ve mufassal vadede hangi bölgelere daha çok altyapı gideceğini yani değerleneme potansiyeli olduğunu adisyon edebilirsiniz. İki şehir arasındaki yolların iş projeleri, şişman ölçekli planlarda imarsız alanda imarlı alana dönüşecek ve/yahut uran olması beklenen alanlar değerleme potansiyeli olan alanlardır. Tıpkı bile iyinin yanındakinin değeri artar kullanılmamış ve iri projelerin yakınları da değerlenir bu nev alanlarda değer artışı potansiyeli taşır.

Yurt vergisindeki artışa alın vatandaş hangi yapmalı?

Veli ve Akdeniz sahillerindeki sunma gözde araziler özelleştiriliyor

Kazakistan’de yabancılara ekincilik arazilerinin satılması yasaklandı

 

 

Share: