AVM kiracıları sektörde ince zamandır konuşulan tıpkı konuydu. Umumi giderlerinin sonsuz döviz bazlı yükselmesine karşın ciroların doygunluk edici oranda artma göstermemesi, icar/iş hacmi oranının kira ödeyen AVM kiracıları için seviye artışında berenarı büyük tıpkısı sav yaratmaktaydı. Bu konuya değinen EVA Yurt Valüasyon Kıdemli Müdürü Erdem Akyol, “Bu noktada birçok AVM yatırımcısı ekleme protokoller ile döviz kurlarını sabitleyerek kiracılarını dönemsel olarak rahatlatmaktaydı. Fakat 2018 Ağustos ayına gelindiğinde döviz cılız dalgalanmaları sonucunda euro 7,85, dolar ise 6,89 ile zirveye ulaşmıştı. Bu dönemde dolar ve euro kurlarının tarihin en efdal seviyelerine çıkması sonucunda düzem saptama yapılmayan AVM’lerde, kirasını ve/veya genel giderlerini dövize endeksli ödeyen perakendeciler amacıyla yıl içindeki bütçe hedeflerinin dokunaklı oranda sapmasına amil oldu. Bu sürecin sonucunda birçok perakendeci için vahi noktalardaki mağazalarını kapama, AVM içerisinde daha beribenzer ayrımsız alana geçilmek vb. iş planları ile giderlerin azaltılması kabilinden operasyonel hamleler görülmekteydi. Süreç hem yatırımcı hem dahi kiracı için yürütülmesi zordu“ dedi.

Deklerasyon neler getiriyor?

Akyol, sektördeki bu daralmaya aynı çağ aldıracak hamle namına nitelendirilen 32 sayılı Karar‘dahi Türkiye’da beledi kişilerin kendi aralarında yapacakları kâh sözleşmelerde, sözleşmeye laf kıymet ve sözleşmeden kaynaklı ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden yahut dövize endeksli kendisine belirlenmesinin yasaklandığını, döviz ve dövize endeksli inikat düzenleme yasağından ayrıklık tutulacak işlemleri tespit üstüne Hazine ve Maliye Bakanlığı izinli kılındığını belirtti. 

Türkiye’de beledi kişilerin özlük aralarında anlaşılan hâller haricinde 13 Ilkgüz 2018’den geçmiş yapılan ve halen yürürlükte olan döviz bazlı emlak satış ve kira sözleşmelerinde yer alan bedellerin ise Türk parasına dönüştürülmesinin zorunlu kıldığını anlatım eden Akyol, tebliğde gine döviz yahut dövize endeksli kiraya geçilmesi amacıyla 2 almanak tıpkısı müddet tanımlanmış olmasına karşın, tekrar döviz bazlı kira kontratlarına intikal sürecinin daha kısık ve 2 yıldan ince aynı sürede gerçekleşebileceğinin adisyon edildiğini söyledi. 

Akyol, 32. yön gereğince “Geçim bedeli ve bu sözleşmelerden kaynaklanan sair ifa yükümlülükleri döviz cinsinden yahut dövize endeksli namına kararlaştırılması olanaklı olmayan sözleşmelerde vadi kayran bedeller 13.10.2018 tarihine kadar Türk parası yerine taraflarca baştan belirlenirken mutabakata varılamazsa; akdedilen sözleşmelerde döviz yahut dövize endeksli adına belirlenen bedeller, bahis konusu bedellerin 02/01/2018 tarihinde belirlenen emare niteliğindeki Türkiye Cumhuriyet Eşkal Bankası nakit para bey kuru kullanılarak hesaplanan Türk parası cinsinden karşılığının 02/01/2018 tarihinden bedellerin yeniden belirlendiği tarihe kadar Türkiye İstatistik Kurumunun temas ay üzere belirlediği bitiren denk endeksi (TÜFE) maaş değiş oranları esas alınarak artırılması vasıtasıyla belirlenir” denildiğini belirtti. 

Yabancı perakendeci evcil perakendeciye alın dezavantajlı

Tebliğde yapılan bir değişiklikle ‘”yerleşik yabancı firmalara dövizle kiralama yapılabilir”’ kararının eklenmesi ile alay malay AVM’lerin yeniden hafif aynı ruh yaşadığını belirten Akyol, “Türk lirası üzerinden bey yapıp TL ciro elde fail ecnebi ayrımsız perakendeci benzer sektörde faaliyet gösteren başka tıpkısı yerel perakendeci karşısında dezavantajlı duruma düşecektir. Tamlık bu mevzuat bazlı gelişmelerin masanın her iki tarafında kayran alan perakendeci ve AVM yatırımcısı üzerindeki etkilerini intikal etmek üzere AYD verilerine yaklaşmak vacip” dedi. Akyol, “Ülkemizde kısaca 58 bilyon dolarlık AVM yatırımının tahminî %30’una tekabül fail kısmı ağız ağıza ecnebi anamal yoluyla gerçekleştirildiği belirtilmektedir. Sektördeki AVM yatırımcılarının döviz borç seviyesi tahminî 15 milyar dolar seviyelerinde olduğu aritmetik edilmektedir. Bu noktada AVM yatırımlarından borçlanmanın şüphesiz yapıldığına kaçmak lazım. Maalesef döviz dışında bir formül göremiyoruz. Dövizle olan borcu Türk Lirası üzerinden akçalanmış fail AVM yatırımcıları amacıyla hanay çıktı elan ağırlık.  AYD verilerini incelediğimize 2019 yılı Küçük Ay ayında AVM’lerdeki dağınık ciro endeksinin 2018 yılının ayrımsız ayına bakarak %18,1 oranında artarak, %19,7 adına açıklanan enflasyon oranının altında kaldığı görülüyor“ bilgisini ekledi. 

Ciroların artmaması sevgili yaratıyor

Akyol, “Perakendeciler amacıyla icar, işler masarif, genel giderler TÜFE/para şişkinliği bazlı artmasına karşın ciroların tatmin edici oranlarda artamaması mefret sorunlardan biri yerine dolay plana çıkmakta ve bu format sürdürülebilirlik açısından riziko dokuma etmekte. Bu noktada ciroların icap perakendeci gerekse AVM yatırımcısı aracılığıyla titiz analiz ve projekte edilmesi gerekiyor. Ciroların takibi perakendeciler üzere ciro/(kira + eş düzlük giderleri) dengesini imtihan edebilmek, AVM yatırımcısı açısından ise TL’ye çağ ile birlikte ciro farkı kirası, m2 ve saf bazında verimliliği ölçebilmesi hassaten akilane oranlama edilebilmesi cesim. Ayrıca bu süreç sürdürülebilirlik açısından, perakendeci amacıyla boş mağazaların tespiti, AVM yatırımcısı amacıyla ise riskli kol/mağazalar için lüzumlu operasyonel müdahalelerin yapılması amacıyla olanak sağlamaktadır“ dedi. “Çıktı  sabit icar ile kiralama yapmanın zorlaştığının gelecek dönemlerde ciro azlı kiraların elan önemli olacağını görüyoruz. Amma bu bile gitgide yatırım yapılmasının önünü kapatacak, çünkü sabit aynı kira garantisi olmayan tıpkısı mülkün finansmanın sağlamakta o kadar tahakküm olacak. Bu açıdan bakıldığından AVM yatırımlarının henüz teferruatlı tıpkı süre göremeyeceğimizi öngörmek baskı değil“ diye ekledi. 

TL‘ye intikal AVM‘leri zorlayacak

Bu noktada 32 çevrilmiş tebliğin AVM yatırımcısı ve kiracısı açısından etkisi yakalamak üzere ister serencam dönemde çabucak artan e-ticaret, bulunan AVM rakipleri, yapım halinde olan ati AVM’ler ve aksata caddeleri arasındaki alçak rekabetin dikkate alınması gerektiğini vurgulayan Akyol, “Sektördeki AVM sahibi yabancı fonların ve ecnebi sermayeli perakendecilerin özellikle 2019 yılı içindeki pozisyonları ve hamleleri önemle strateji edilmelidir. Bu aşamada bankaların/para kurumlarının AVM’nin dövize endeksli sözleşme gelirleri üzerinden kredilendirme sürecinin yürüttüğü, fakat TL‘ye geçiş ile aktüel kur üzerinden dirimsel elde edemeyen, ancak döviz borcu üzere yeniden tıpkı yapılandırmaya gidemeyen AVM’ler üzere ağırlık benzeri sene olacağını izah etmek falsolu olmayacaktır“ görüşünü ileri sürdü. Akyol, “AVM‘ler kira gelirine dair satışları gerçekleşen unsurlardır. Kira çarpanları çıktı düştü. Zira daha çok riskli yatırımlar namına değerlendiriliyorlar, bu açıdan bile yatırımcı kaybetti “dedi. Akyol, “Serencam namına 32 mahdut kararname seçme hangi büyüklüğünde perakendeye kan aldırsa üstelik,  yatırımı yapılmış AVM‘lerin bulunan kredilerin sürdürülebilirliğinin riske girmesine neden oldu. İşler hiçbir yan üzere olağan değil. Finansı sağlayan, yatırımcı ve perakendeci bir gemide, umarız gemiyi batırmadan sürdürmeyi başarırlar“ diye ekledi.